Recht im Alltag – Mietminderung wegen Verkehrslärm

Foto: gms Eine Mietminderung kommt in Betracht, wenn ein Mangel der Mietsache nach § 536 BGB vorliegt. Ein solcher Mangel ist dann anzunehmen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Für diese Beurteilung ist zunächst die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit maßgeblich. Eine Minderung wegen Verkehrslärm ist also möglich, wenn Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss eine geringe Lärmbelästigung zugrunde gelegt haben. Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung kann ausdrücklich oder stillschweigend geschlossen werden. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.12.2012, Az. VIII ZR 152/12, nunmehr entschieden, dass eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung nur dann angenommen werden könne, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandene geringe Lärmbelästigung als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansehe und der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiere. Es sei nicht ausreichend, dass der Mieter die geringe Lärmbelästigung als vorteilhaft wahrnehme und er sich (auch) deswegen zur Anmietung der Wohnung entscheide. Für den Fall, dass Vermieter und Mieter keine ausdrückliche oder stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung über den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung geschlossen haben, entscheidet über die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustandes insbesondere in Mietspiegeln ausgewiesene Lärmwerte. Nach dem BGH stellt eine vorübergehende Lärmbelästigung, unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer, im Falle einer Wohnung in der Innenstadt jedenfalls dann keinen zur Minderung berechtigenden Mietmangel dar, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält.Dr. Lisa Seischab

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